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长租公寓之变房子不给住凭什么还得还贷款

2019/11/09 来源:临海汽车网

导读

‍【1】 冬季还没到,这里又倒下了一个10月末,离立冬尚有一段时日,但在北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下文简称昊园恒业)总部门口的聚集

‍【1】 冬季还没到,这里又倒下了一个

10月末,离立冬尚有一段时日,但在北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下文简称昊园恒业)总部门口的聚集的将近200名租户和房东,则是被迫提早体验到了寒冬的感觉。

他们都没想到,房屋管理数量突破10万间、在通州板块长租公寓覆盖率到达70%的昊园恒业,会突然爆仓,掀起这一场波及上万人的风暴,连房东带租户都被牵扯其中:在场的租户表示,他们的租约尚未到期就被赶出住所,而房主则称昊园恒业已经停止支付房屋租金。无奈之下,他们只好来到昊园恒业总部,希望能讨到一个说法。

长租公寓之变房子不给住凭什么还得还贷款

图:租户和房东在昊园恒业总部聚集维权

更加吊诡的情节在于,部分租户与昊园恒业约定用“租金贷”的方式支付房租,实则是租户、租房平台与第三方金融机构签订协议,金融机构一次性将房租付给平台,租户再每一个月向金融机构返还对应的金额。而在昊园恒业爆仓以后,租户不但没法续住,也拿不回先行支付的押金,乃至还必须面对一个两难的问题:要么,继续按月向金融机构付钱,相当于帮昊园恒业偿还贷款;要末,不交钱,面临个人征信问题,以后工作、贷款等各方面将遭到影响。

长租公寓之变房子不给住凭什么还得还贷款

目前,昊园恒业已经被相干监管部门列入经营异常名录和失信黑名单,但仍有大量租户和房东的后续问题亟待解决。

【2】 眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了

2017年,“租购并举”成为了在各个会议被反复提及的关键词,国家呼吁发展住房租赁市场特别是长时间租赁,让所有人住有所居,并在广州、深圳、南京等十二个城市开始试点“租购同权”,让租房者也能享受和买房者相同的社会资源,包括教育、社保等多个方面。毋庸置疑,长租公寓的投资蓝海出现了,无数的创业公司涌入,准备在这个舞台上大展身手。

加上“房住不炒”的政策精神下,中国楼市延续低迷,相对火热的长租公寓市场就成为了大量地产公司的逆市选择,万科的泊寓、旭辉的领寓、龙湖的冠寓、碧桂园的碧家国际社区……各大地产公司纷纭建立自家的长租公寓品牌,再次为这个行业的发展打了一剂强心针。

长租公寓之变房子不给住凭什么还得还贷款

图:部分长租公寓品牌

随着资本的蜂拥入场,长租公寓在短短一年多的时间内范围急速膨胀,成为了低迷的经济大环境里一个炽手可热的创业风口。

谈及风口的重要性时,投资圈有一个夸大的说法是“只要站在风口上,即便是一头猪都能飞起来”,但是还有下半句大家一般看不到:“如果给吹上了天却还没学会飞,在风停后,吹得越高,就摔得越惨。”

从今年八月开始,保持高速增长的长租公寓市场开始迎来了一系列劫难:

原我爱我家副总裁胡景晖“炮轰”长租公寓哄抬房价, SOHO中国董事长潘石屹紧接着对长租公寓唱衰:“这个生意就是亏的。”

自长租公寓品牌鼎家因经营不善破产开始,全国十余家长租公寓陆续爆仓,部份长租公寓滥用租金贷圈钱的恶果逐渐显现。

一直以服务质量作为著称的行业龙头品牌自若曝出“甲醛门”,刺痛大众神经,租户人人自危。

…………

近两年被一级市场资本热捧的长租公寓,仿佛一夜之间失去了鲜明亮丽的外衣,露出了内部的残酷本质。

【3】 昊园恒业们的圈钱“戏法”

在当下的长租公寓市场里,与房地产企业的自持并管理住宅物业构成的集中式公寓相比,以自若、蛋壳、鼎家、昊园恒业等为代表的的分散式公寓是更为主流的运营模式。

在这类“包租”模式下,企业开始业务之前需要在首先从业主手上收房并加以装修改造,投入大量资金和时间本钱,并承当房屋空置的风险,最后才能依托租户租金和户主租金的差价进行营利,因此,前期投入高、回报周期长、盈利模式单一等成为了行业内参与者共同面对的问题。

图:自如一房屋在装修后检测空气质量

面对紧绷的资金链和日益剧烈的业务竞争,自若等头部企业可以通过ABS融资等方式减缓压力,尚且产生了部分管家为了加速周转完成事迹,擅自减少房屋控制时间的“甲醛房”事件,而像昊园恒业和鼎家一样够不上融资借贷门坎的中小企业们,为了在市场生存扩大,则寄希望于租金贷模式构成的巨大资金池。

在这类模式下,鼎家、昊园恒业等长租公寓完成了他们的圈钱“戏法”:租房——利用租户信息开通租金贷套现大量资金——扩张,取得更多租户——开始下一轮租金贷套现……

在这个进程中,长租公寓一般会用价格优惠来引导租户签订协议,却故意隐瞒这是贷款的事实,如上海寓见公寓与租户签订的贷款就只显示为“分期业务”,找遍全部页面也找不到“贷款”2字,以至于很多租户满心以为只是签订了分期支付房租的协议,根本不知道自己在什么时候“被贷款”,成为长租公寓的“背锅侠”。

租金贷被滥用的实质,就是公寓方悄悄用租户的个人信用风险,换来了本身的资金保障。

而昊园恒业们利用租金贷进行的快速扩大,其风险毋庸置疑:相对贷款的资金量而言,企业本身的资金池过浅,如同在悬崖上走钢丝一样,风平浪静自然好,但如果某一个环节出错,紧绷到极点的资金链就会立即断裂,一步不慎,万丈深渊——不是昊园恒业,而是签订了租金贷合同的租户,被推动万丈深渊。

【4】 破局:两条路走向长租公寓的拂晓

随着长租公寓企业爆仓的规模越来越大,泥潭的波及范围越来越广,这个行业仿佛已来到了它产生以来最黑暗的时刻。那黑夜以后拂晓的拂晓在哪一个方向?

对相干部门来讲,需要的是完善市场监管体制,因地制宜出台详细有效的政策,对掌握租户信息的长租公寓企业资金流向、资金链情况做一个公道的约束。

对企业来说,提高本身的精细化运营能力固然是首要任务,但除此之外也可以寻觅多种经营和营利模式,下落同质化竞争的风险。

前者,北京市政府住建委已会同相干部门参与调查,要求企业妥善处理后续事宜,力图保障租户的合法权益。后者,各企业也在着手进行尝试寻求转型,比如龙湖冠寓与武汉市政府合作建设人材公寓,旭辉团体与华东师范大学合作推出长租公寓项目,用作留学生和教师公寓。

可以预期的是,在参与各方的协同努力下,长租公寓市场将迎来另一个长足的发展。

【今日互动】

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